Il turismo rappresenta un pilastro fondamentale per l’economia italiana, contribuendo fino al 15% del PIL nazionale. Tuttavia, il successo del settore è sempre più messo alla prova da due fenomeni opposti: overtourism e undertourism. Da un lato, destinazioni iconiche come Venezia, Firenze e la Costiera Amalfitana subiscono un sovraccarico di visitatori che mette a dura prova infrastrutture, risorse naturali e qualità della vita dei residenti. Dall’altro, località meno conosciute lottano per attrarre turisti e sostenere le economie locali. Questa polarizzazione non solo amplifica le disuguaglianze territoriali, ma ha un impatto diretto sul mercato immobiliare, alterandone dinamiche e prospettive.

L’overtourism influisce pesantemente sui prezzi degli immobili, spingendo le zone centrali e turistiche verso livelli inaccessibili per i residenti. L’incremento degli affitti brevi, incentivato da piattaforme come Airbnb, ha trasformato molti quartieri in dormitori turistici, impoverendo il tessuto sociale e culturale delle città. Parallelamente, le aree periferiche rischiano di stagnare o degradarsi, a causa della scarsa attenzione da parte degli investitori focalizzati sulle destinazioni più redditizie. Per chi opera nel settore immobiliare, queste dinamiche rappresentano una sfida complessa. I valutatori devono adottare un approccio olistico, considerando non solo il valore di mercato, ma anche la sostenibilità a lungo termine degli immobili, tenendo conto delle normative in evoluzione e dei criteri ESG.

Le nuove regole sugli affitti brevi introdotte in Italia, come il Codice Identificativo Nazionale e l’obbligo della Segnalazione Certificata di Inizio Attività, richiedono maggiore attenzione alla conformità normativa. Questi vincoli, sebbene possano sembrare restrittivi, offrono l’opportunità di differenziarsi attraverso una gestione più professionale e sostenibile degli immobili. L’approccio basato sul principio dell’Highest and Best Use (HBU) consente di valutare in modo strategico il miglior utilizzo di una proprietà, bilanciando profittabilità e impatto sul territorio.

Nonostante le opportunità, il rischio di errori strategici rimane alto. Investire in immobili senza considerare efficienza energetica, sostenibilità ambientale e comfort abitativo può compromettere il valore a lungo termine delle proprietà, oltre a ridurne l’attrattività per un pubblico sempre più attento a criteri ESG. Le normative in continua evoluzione, combinate con l’aumento della sensibilità verso pratiche responsabili, rendono indispensabile integrare la sostenibilità nelle strategie immobiliari. La chiave per affrontare le sfide dell’overtourism e cogliere le opportunità emergenti risiede in un approccio lungimirante e innovativo, che bilanci profitto, impatto sociale e salvaguardia del patrimonio culturale.