La trasformazione delle abitudini abitative sta portando alla nascita di un nuovo modello di residenzialità: il Flex Living. Questo approccio...
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NUOVI MODI DI ABITARE
dal mattone all’esperienza
L’industria immobiliare abbandona la logica del semplice “costruire e vendere” per abbracciare un paradigma radicalmente nuovo, trasformando gli operatori in veri e propri curatori di esperienze e gestori di piattaforme tecnologiche integrate. La direttiva è chiara: l’intelligenza deve essere diffusa, permeando ogni fase del ciclo di vita dell’asset per creare valore aggiunto tangibile.
Gli operatori del futuro sono architetti di sistemi complessi. Il Building Information Modeling (BIM) e i Digital Twin, alimentati da flussi costanti di dati IoT, non sono più solo ausili progettuali, ma veri e propri “cervelli digitali”. Questi strumenti simulano le performance dell’edificio in tempo reale, ottimizzando la scelta dei materiali, l’efficienza energetica e il comfort degli utenti ancor prima che venga posata la prima pietra. L’IA Generativa funge da acceleratore, traducendo concept innovativi in modelli BIM pronti per la computazione e la prototipazione virtuale in frazioni del tempo precedentemente necessario, liberando risorse per la personalizzazione spinta e la ricerca di soluzioni inedite.
Il cantiere si trasforma in un hub di innovazione, il “Cantiere 4.0”: componenti modulari realizzati off-site con precisione industriale, stampa 3D di elementi strutturali direttamente in loco ed esoscheletri che potenziano le capacità umane ridefiniscono i concetti di velocità, costo e sicurezza. Parallelamente, gli standard ESG e la Tassonomia UE impongono una trasparenza senza precedenti, con obblighi di reportistica ambientale in tempo reale che elevano la sostenibilità da semplice aspirazione a metrica operativa fondamentale e verificabile.
La vera svolta, tuttavia, risiede nel data-sharing collaborativo. Developer, gestori di portafogli Build to Rent (BTR) e fornitori di utility non operano più in silos, ma condividono informazioni strategiche per creare un ecosistema di dati che ottimizza l’intero ciclo di vita dell’edificio. Dalla manutenzione predittiva, che anticipa i guasti e ne riduce i costi, alla gestione dinamica dei consumi energetici, l’edificio diventa un nodo intelligente in una rete più ampia.
Anche gli spazi lavorativi e commerciali sono al centro di questa rivoluzione. Il modello ibrido, ormai consolidato, spinge le aziende a ripensare gli uffici non più come semplici luoghi di produzione individuale, ma come hub per la collaborazione, la creatività e la cultura aziendale. Questo si traduce in una domanda crescente per spazi flessibili, coworking di nuova generazione e uffici serviti che offrono scalabilità immediata e servizi integrati. Per i proprietari di immobili direzionali tradizionali, la sfida è la riconversione intelligente o l’adeguamento a standard elevatissimi di tecnologia, benessere (certificazioni WELL e LEED) e connettività, per evitare una rapida obsolescenza.
In questo scenario, l’intermediazione si affida sempre più ad algoritmi di valutazione automatica (AVM) e a strategie di marketing digitale iper-targettizzate: ai professionisti del settore è richiesta la capacità di orchestrare queste nuove complessità, integrando competenze tradizionali con una profonda comprensione delle nuove tecnologie.
NUOVI MODI DI OPERARE
dal mattone al servizio
È in atto una una profonda ridefinizione delle strategie di investimento nel real estate. Non si tratta più di una semplice caccia al rendimento, ma di un approccio olistico che intreccia impatto sociale e ambientale misurabile, intelligenza artificiale predittiva e strumenti finanziari di nuova generazione, o semplicemente stiamo andando verso un mercato immobiliare caratterizzato da maggiore liquidità, accessibilità e una governance guidata dai dati.
Gli investitori del nuovo decennio guardano con crescente interesse agli asset class “living core+”, che includono non solo il consolidato Build to Rent (BTR), ma anche segmenti in forte crescita come il senior housing e gli studentati, risposte dirette alle pressanti dinamiche demografiche e sociali. Accanto a questi, la logistica urbana last-mile continua la sua corsa, spinta dall’inarrestabile crescita dell’e-commerce e dalla necessità di infrastrutture efficienti a ridosso dei centri urbani. La parola chiave è “specializzazione”, privilegiando nicchie capaci di generare flussi di cassa resilienti e un apprezzamento del valore nel lungo periodo.
L’innovazione più dirompente si manifesta negli strumenti finanziari. Il lending crowdfunding short-term, con durate tipiche di 15-18 mesi e rendimenti medi che si attestano intorno al 9,8%, si afferma come un canale primario, democratizzando l’accesso a progetti di sviluppo e riqualificazione. Parallelamente, la tokenizzazione degli asset immobiliari su blockchain permissioned inizia a svelare il suo potenziale rivoluzionario, promettendo di frazionare la proprietà in quote digitali facilmente negoziabili e di creare mercati secondari più liquidi e trasparenti. I green bond, anche con tagli minimi accessibili (es. 1.000 €), diventano veicoli privilegiati per canalizzare capitali verso la rigenerazione sostenibile del patrimonio edilizio esistente.
Le decisioni di investimento sono sempre più informate e “aumentate” dalla tecnologia. Piattaforme di Data Analytics potenziate dall’Intelligenza Artificiale permettono di analizzare moli di dati complesse per identificare trend emergenti, valutare l’attrattività delle location con una granularità inedita e, aspetto sempre più critico, prezzare il rischio climatico in tempo reale.
Ma il cambiamento più significativo è culturale: il focus è sull’impatto e questo orientamento ESG non risponde solo a un imperativo etico, ma rappresenta una lucida strategia di mitigazione del rischio e di creazione di valore sostenibile nel tempo. Le partnership pubblico-privato, spesso catalizzate da fondi specifici come i “Just Transition Funds”, giocano un ruolo fondamentale, indirizzando capitali privati verso la riqualificazione energetica e sociale di periferie e borghi, in un’ottica di sviluppo territoriale integrato e resiliente.
NUOVI MODI DI INVESTIRE
dal mattone al token
La casa abbandona concettualmente il suo ruolo di semplice contenitore per trasformarsi in un ecosistema dinamico e reattivo, un vero “partner” che si plasma sulle esigenze fluide di una società in continua e accelerata evoluzione. La nuova frontiera non è più il possesso del mattone, ma la curatela di un’esperienza abitativa personalizzata, dove flessibilità radicale, benessere olistico e intelligenza ambientale integrata ridefiniscono il valore stesso dell’abitare.
Al centro di questa rivoluzione ci sono i nuovi abitanti: famiglie under-45 e nomadi digitali single, pionieri di uno stile di vita che esige spazi capaci di trasformarsi con la stessa velocità delle loro giornate. La metratura si fa più strategica, spesso compatta (50-85 m²), ma ogni centimetro quadrato è progettato per una funzionalità ibrida e performante: l’ufficio domestico si dissolve in area living, il balcone diventa palestra o orto verticale, gli arredi sono modulari e intelligenti. Non è un caso che il 78% degli italiani cerchi un vano aggiuntivo e il 63% uno sfogo esterno: la casa deve essere una piattaforma per la vita, non un limite.
L’abitazione “must-have” è intrinsecamente “consapevole”: la classe energetica B o superiore è il punto di partenza, non di arrivo, arricchita da una capillare sensoristica IoT che dialoga con l’utente per ottimizzare i consumi e da una predisposizione nativa per fotovoltaico e sistemi di accumulo. Il Bonus Ristrutturazioni 2025, premiando il deep-retrofit, non fa che accelerare questa transizione verso un patrimonio edilizio che sia non solo efficiente ma attivamente rigenerativo.
Anche il mercato della locazione si adatta, proponendo da un lato il Build to Rent (BTR) full-service per esperienze premium e flessibili, dall’altro il coliving “all inclusive” che offre ai giovani professionisti non solo un tetto, ma una comunità e servizi integrati, ridefinendo il concetto di “affitto” come accesso a uno stile di vita.
La vera discontinuità, però, risiede nella ridefinizione del concetto di “location”. La prossimità al lavoro tradizionale perde terreno a favore dell’indice della “15-minute city”: la facilità di accesso a piedi o con veicoli di micro-mobilità a un tessuto ricco di servizi essenziali, aree verdi e connessioni sociali diventa un driver primario. La casa si espande, integrando il quartiere come estensione naturale dello spazio abitativo.
In questo scenario, soluzioni come il senior housing, che progetta habitat evoluti per una longevità attiva, e il microliving, che offre risposte ultra-funzionali a esigenze temporanee o minimaliste, diventano espressioni di una progettazione immobiliare sempre più sartoriale e attenta ai cicli di vita. L’Emotional design” e le tecnologie “invisibili” concorrono a creare ambienti che non solo “funzionano”, ma “sentono” e rispondono ai bisogni psicofisici, trasformando la casa in un vero e proprio organismo intelligente, custode del benessere dei suoi abitanti.
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chi siamo
Le attività dell’Osservatorio Real Estate sono state promosse e realizzate da InContatto, una PMI innovativa che progetta e realizza soluzioni di consulenza e formazione originali e creative per le funzioni HR, comunicazione, marketing e vendite per Aziende italiane e internazionali e, da oltre 10 anni, ricerche prospettiche e scenari predittivi.
metodo
mappatura e coinvolgimento di un panel di stakeholder
non statisticamente ma concettualmente rappresentativo delle prospettive e delle esperienze in relazione ai temi chiave della ricerca
progettazione e somministrazione di un mix di strumenti indagine
funzionali ad incrociare rilevazioni quantitative e qualitative
integrazione dei dati raccolti con una significativa attività di meta-ricerca
o ricerca di secondo livello – ricerca di ricerche – volta ad ampliare il framework di riferimento e a definire le tendenze emergenti e i loro impatti, nel modo più significativo possibile
rielaborazione di quanto emerso e raccolto per categorie concettuali
con evidenza dei focus on, verticalizzazioni specifiche utili su particolari aspetti della ricerca, ricorrenti nell’indagine
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L’imprenditore immobiliare della nuova era
di Andrea Maurizio Gilardoni
Imprenditore, formatore e business angel
Il settore immobiliare ha vissuto un lungo periodo post-Covid: dal blocco totale alla grande impennata di prezzi e compravendite. Oggi, ad esclusione dei posti con alta concentrazione e alto interesse, assistiamo di fatto a una significativa retromarcia: e se sulle compravendite sono sicuro che si rientrerà, sui prezzi sarà più difficile risalire.
Di una cosa però sono certo: in questo momento di mercato, si potranno trovare più opportunità se sapremo essere flessibili e lungimiranti puntando alla qualità dell’operazione e, consapevoli dei costi e dei tempi di produzione, facendo estrema attenzione all’organizzazione fiscale ed economica dell’impresa.
L’imprenditore immobiliare della nuova era dovrà essere in grado di proiettarsi su un futuro a medio termine, intorno ai 5 anni, poiché programmi troppo a lungo termine non possono esser fatti. Dovrà essere capace di entrare e uscire dalle operazioni molto velocemente e puntare su zone effettivamente strategiche, dove si registra un’alta concentrazione della domanda. Nel prossimo futuro la ricchezza sarà più concentrata nelle mani di pochi e solo alcune zone sull’intero territorio nazionale – in numero limitato – rimarranno effettivamente appetibili: non solo Milano, Roma e Bologna, ma anche – ad esempio – Verona e dintorni.
Le persone tendenzialmente vivranno nelle grandi città, nelle principali province oppure nelle immediate zone limitrofe dei centri urbani. In questi contesti, bisognerà orientarsi non tanto alla costruzione ex-novo di immobili ma più sulla riqualificazione delle proprietà immobiliari esistenti per poi reimmetterle sul mercato: una visione in linea anche con l’attuale evoluzione delle normative europee di settore.
In funzione delle risorse disponibili, si dovrà perseguire il massimo della sostenibilità ambientale dell’immobile fino alla totale autosufficienza energetica, ricordando però che di fatto l’equilibrio fra sostenibilità economica e ambientale è illusorio perché anche le tecnologie invecchiano rapidamente e potrebbe non esserci sempre possibilità di ammortizzare l’investimento.
Dal punto di vista delle competenze, per riuscire a operare efficacemente sul mercato, l’imprenditore immobiliare della nuova era, oltre a possedere ottime soft skill personali, dovrà essere in grado di:
gestire un’operazione nel mercato libero, con una trattativa e tutto quello che ne deriva
operare nel mercato degli NPL, che significa saper fare una rinuncia agli atti, comprare alle aste in modo intelligente, comprare il credito, ecc.
gestire gli affitti brevi
utilizzare servizi come quelli messi a disposizione di Case Italia, ad esempio i legali centralizzati, i negoziatori centralizzati, i CRM, le piattaforme di instant buying e le piattaforme di crowdIfunding
Sarà quindi sempre più essenziale formarsi costantemente: più che alla specializzazione verticale, sarà meglio puntare sulla trasversalità delle competenze. A questa crescita può contribuire in modo importante il valore apportato dalla community di riferimento, utilissima per il supporto e lo scambio nella risoluzione dei problemi. Da soli è più difficile e lungo trovare risposte: fare tesoro delle esperienze degli altri è arricchente e referenziante, oltre che più veloce.
Infine, va considerato che l’introduzione di strumenti di Intelligenza Artificiale nei prossimi 3-5 anni impatterà fortemente sul lavoro di tutti i professionisti del settore immobiliare. Difficilmente le norme e la burocrazia riusciranno a tenere il passo dell’evoluzione tecnologica e non sarà facile neanche per noi. C’è quindi bisogno almeno di accrescere la nostra consapevolezza su questo tema, così da restarci dentro, anticipare ciò che succederà e identificare dove si potrà creare valore.
Investire nell’immobiliare: fra etica e sostenibilità
di Lucijana Lozancic
CEO Rendimento Etico
Da quando opero in questo mercato gli scenari immobiliari sono cambiati diverse volte. Sono entrata negli anni della crisi dei mutui subprime, con una coda lunga importante, poi c’è stata una crescita e dopo ancora lo stop forzato dei cantieri a causa del lockdown. In seguito, gli incentivi del post-Covid hanno determinato una nuova importante risalita ma ora assistiamo a una sostanziale frenata delle banche nella concessione dei mutui e ad un aumento dell’inflazione.
In un contesto economico generale così mutevole, una sola costante: ci sono sempre delle opportunità da sfruttare. La flessibilità, per l’investitore immobiliare, è quindi la conditio sine qua non: bisogna saper surfare il mercato, qualunque siano le condizioni.
Le forme alternative di accesso al credito, come il crowdinvesting, saranno quelle che consentiranno al settore immobiliare di continuare ad avere un proprio boost di crescita. Il mercato sicuramente saprà cogliere questa opportunità che favorisce tutte le parti coinvolte:
da una parte gli operatori, che hanno a disposizione uno strumento più “vicino” all’economia reale rispetto al tradizionale prestito bancario, che comunque si va contraendo
dall’altra gli investitori, che hanno l’opportunità di entrare in progetti immobiliari in modalità disintermediate
Per entrare nell’immobiliare non è più necessario essere dei grandi investitori “verticali”: si può partecipare a operazioni anche solo con poche centinaia di euro. Vi sarà quindi la possibilità, per grandi e medi investitori, di differenziare notevolmente il proprio portafoglio ma quello che mi piace di più è che, grazie a una soglia di ingresso molto più bassa, sempre più giovani potranno entrare e imparare concretamente a conoscere i meccanismi del business. Operando all’interno del network di Rendimento Etico, si può contare su un ambiente in qualche modo protetto: i nostri investitori ormai sono oltre 30.000, ma dietro le quinte continuiamo a lavorare con scrupolo e attenzione, come all’inizio, potendo contare su una struttura verticale e specializzata che valuta ogni singola opportunità pubblicata, a tutela di tutti.
Il crowdinvesting di Rendimento Etico è nato con focus sugli NPL e valori forti: dietro a un investimento immobiliare, a volte c’è una famiglia in difficoltà. Oggi, pur raccogliendo tutte le richieste di mercato, non tralasciamo mai la nostra promessa etica: dentro agli immobili ci sono le persone.
Crediamo che la maggiore sfida dell’investitore immobiliare del futuro sarà quella di imparare a orientarsi verso operazioni sempre più sostenibili per l’ambiente. Nella scacchiera della sostenibilità, l’edilizia è uno tra i temi più importanti. Non solo è una sfida “morale” che dobbiamo ai nostri figli, ma si stanno profilando veloci evoluzioni normative e tecnologiche di cui non si potrà più non tenere conto.
Come Rendimento Etico ci preoccupiamo della questione già da diversi anni: per prima cosa privilegiamo le ristrutturazioni rispetto alle nuove edificazioni, per risparmiare suolo. Inoltre, adottiamo impiantistica all’avanguardia con lo scopo di raggiungere ottime classi energetiche.
Per il futuro, crediamo molto anche nelle opportunità dell’Intelligenza Artificiale. Queste tecnologie stanno accelerando così tanto il loro sviluppo che siamo certi che nel giro di tre-sei mesi ci riserveranno ancora più opportunità per lavorare più velocemente, con più precisione e con maggiore qualità.
credits
RESPONSABILE DELLA RICERCA Marco Rimedio
PROJECT MANAGER Silvia Fucigna
COORDINAMENTO Elisa Lucatelli
TEAM DI RICERCA Andrea Dalla Libera / Andrea Menichelli / Diego Zanella / Elisa Lucatelli / Silvia Fucigna
GRAPHIC AND WEB DESIGNER Maira Passuello
EDITING Donatella Ricci
SI RINGRAZIANO
i professionisti Alberto Mattiello / Alvaro Michelangeli / Domenico Fucigna / Manuel Menichelli / Matteo Conti / Stefano Fiori / Stefano Zarlenga / Valentina Polcari
